PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI YANG MASIH DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

                  Perjanjian jual beli hak atas tanah dan bangunan berbeda dengan perjanjian jual beli      pada umumnya yang diatur dalam KUH Perdata. Perjanjian jual beli hak atas tanah dan              bangunan, memiliki pengaturan secara khusus dalam pelaksanaannya. Perjanjian jual beli          hak atas tanah dan bangunansecara umum harus memenuhi ketentuan yang berlaku dalam        KUH Perdata. 

Perjanjian jual beli dalam pengertian KUH Perdata adalah merupakan perjanjian bernama yang diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan 1540 KUH Perdata, yaitu perjanjian yang dikenal dengan nama tertentu dan mempunyai pengaturannya secara khusus dalam undang-undang.[1]

Perjanjian jual beli adalah bersifat Obligatoir, artinya perjanjian yang dibuat oleh para pihak menimbulkan schuld dan haftung (menimbulkan hak dan tanggungjawab), kecuali undang-undang menentukan lain. Perjanjian jual beli termasuk dalam perjanjian bernama, karena pengertiannya diatur secara tegas dalam KUH Perdata yaitu pada Pasal 1457 KUH Perdata, yang mengatur bahwa : Perjanjian jual beli adalah persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

Perjanjian jual beli, mensyaratkan 2 (dua) tahapan, yaitu tahap perjanjian jual beli bersifat obligatoir, perjanjian jual beli lahir dengan cukup adanya kesepakatan mengenai harga dan barangnya, tidak mensyaratkan mengenai waktu pembayaran dan penyerahannya. Kesepakatan dalam perjanjian jual beli sesuai dengan Pasal 1457 KUH Perdata adalah mengenai harga dan barang. Kesepakatan ini belum menyebabkan beralihnya hak atas objek perjanjian dari pihak penjual kepada pihak pembeli.[2]

Tahap berikutnya adalah penyerahan (levering) benda yang menjadi objek perjanjian. Kesepakatan ini belum menyebabkan beralihnya hak atas objek perjanjian dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Peralihan hak baru terjadi menurut ketentuan Pasal 1458 KUH Perdata setelah dilakukan penyerahan atas objek perjanjian.  Penyerahan dalam perjanjian menurut Hukum perdata merupakan waktu berpindahnya hak milik atas kebendaan, dimana dikenal adanya penyerahan nyata dan penyerahan hak milik secara yuridis (kepercayaan) seperti yang terjadi pada perjanjian kredit bank.[3]

Perjanjian jual beli menurut KUH perdata tidak mensyaratkan harus dibuat dengan akta otentik untuk berlakunya perjanjian tersebut. Lahirnya perjanjian jual beli cukup dengan telah terjadinya kesepakatan tentang harga dan barang, tidak mensyaratkan harus dibuat dihadapan pejabat umum, bahkan perjanjian jual beli dapat dilakukan cukup dengan lisan.

Kesepakatan mengenai harga dan barang dalam perjanjian jual beli, merupakan bagian dari syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, tidak terpenuhi syarat pada perjanjian jual beli, dapat mengakibatkan batal demi hukum atau dapat dibatalkan. Kesepakatan dan kecakapan para pihak yang mengikatkan diri merupakan syarat subjektif yaitu syarat yang melekat pada diri para pihak yang membuat perjanjian. Perjanjian yang dibuat oleh para pihak yang tidak memenuhi syarat subjektif maka mengakibatkan perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Maksudnya perjanjian tersebut dapat dibatalkan apabila ada yang memohonkan pembatalan.

Syarat suatu hal tertentu yang menjadi objek dari perjanjian dan perjanjian dibuat karena sebab yang halal menjadi syarat yang bersifat objektif artinya syarat tersebut melekat pada objek dari perjanjian, sehingga apabila syarat ini tidak terpenuhi mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum. Perjanjian yang dibuat dianggap tidak pernah ada, artinya sejak semula perjanjian tidak pernah dilahirkan dan tidak pernah ada suatu perikatan.

Perjanjian jual beli yang merupakan pemindahan hak atas tanah dan bangunan, secara umum harus memenuhi syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, walaupun pemindahan hak atas tanah dan bangunan berlaku konsepsi hukum tanah adat, yang bersifat “tunai, terang dan riil”. Kewajiban harus dipenuhinya syarat sahnya perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata, karena konsepsi hukum tanah adat yang menjadi dasar berlakunya ketentuan tentang hukum tanah nasional tidak mengatur mengenai syarat sahnya pemindahan hak atas tanah dan bangunan.

Pemindahan hak atas tanah dan bangunan melalui perjanjian jual beli, merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, yaitu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan untuk memindahkan suatu hubungan hukum konkrit kepada pihak lain, adalah merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat “Tunai”, yaitu harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan perjanjian jual beli yang bersangkutan, dengan demikian dalam hukum adat tidak mengenal penyerahan secara yuridis dari penjual kepada pembeli, karena penyerahan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli dilakukan bersamaan dengan kewajiban pembeli membayar lunas kepada penjual, sejumlah harga yang telah disepakati sebelumnya. [4]

Pemindahan hak atas tanah dan bangunan, harus dibuat dengan akta otentik dan dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kemudian akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ini harus menunjukkan kenyataan atau fakta yang ada dan diwajibkan untuk dilakukan pendaftaran. Ketentuan ini sebagai pelaksanaan asas “terang dan riil” dalam konsepsi hukum adat.

Berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria, memberikan pemahaman bahwa pengertian perjanjian jual beli tanah bukan lagi suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457 juncto 1458 KUH Perdata, melainkan ketentuan, yang termasuk dalam perbuatan hukum pemindahan hak yang selamanya bersifat ”Tunai, Terang dan Riil”. Walaupun secara yuridis formal pengertian perjanjian jual beli itu sendiri oleh Undang-Undang Pokok Agraria tidak diterangkan secara jelas tetapi berdasar pada Pasal 5 Undang-Undang Pokok Agraria disebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Tanah Adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum dan sistem hukum adat.[5]

Pengertian bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, maka hukum tanah adat dipahami sebagai sumber utama dalam membuat aturan-aturan pembentukan Hukum Agraria Nasional. Hukum Tanah Adat dijadikan sumber utama dalam mengambil bahan-bahan untuk pembentukan Hukum Agraria Nasional. Hukum Tanah Adat sebagai sumber utama dalam pembentukan Hukum Agraria Nasional, mengandung arti bahwa Hukum Tanah Adat dijadikan sebagai sumber pokok, tetapi bukan menjadikan Hukum Tanah Adat sebagai satu-satunya sumber pembentukan Hukum Agraria Nasional, sehingga masih dimungkinkan sumber lain diluar Hukum Tanah Adat.[6]

Hukum Tanah Adat bukan menjadi satu-satunya sumber bagi Hukum Agraria Nasional, dikarenakan norma-norma yang ada dalam hukum tanah adat sudah ketinggalan jaman.  Salah satunya adalah yang diatur dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria, untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah maka diwajibkan diadakannya Pendaftaran Tanah setiap kali terjadi perbuatan hukum hak atas tanah.

Pendaftaran peralihan hak atas tanah, dilaksanakan oleh PPAT, sesuai dengan ketentuan tentang Peraturan Jabatan PPAT yakni Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, jucto Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, yang telah dirubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 23 tahun 2009 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 1 tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang lebih lanjut ditegaskan dalam Pasal 3 bahwa : PPAT mempunyai kewenangan membuat akta tanah yang merupakan akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya

Akta yang dibuat oleh PPAT dimaksudkan sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu, demikian diatur dalam Pasal 2 ayat 1, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998, yang telah dirubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 23 tahun 2009 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 1 tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pendaftaran peralihan hak atas tanah dan bangunan, kecuali pendaftaran peralihan hak melalui lelang hanya dapat dilakukan apabila dapat dibuktikan bahwa pendaftaran peralihan hak tersebut didasarkan pada akta yang dibuat oleh PPAT. Hal ini ditegaskan oleh Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi sebagai berikut :

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui perjanjian jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kewajiban pembuatan Akta perjanjian jual beli yang harus dilakukan di hadapan PPAT ini, pada perkembangannya mengalami pergeseran dari tujuan awal, yang semula ditujukan untuk menjamin kepastian hukum bagi para pihak, yang kemudian bergeser pada anggapan bahwa konsepsi ”Tunai, Terang dan Riil” yang terkandung dalam Undang-Undang Pokok Agraria, tidak bisa mengikuti perkembangan kebutuhan pelaku ekonomi dalam mengembangkan usahanya.

Perjanjian jual beli pemindahan hak atas tanah dan bangunan dalam praktik, tidak seluruhnya dilakukan dengan tunai. Pembayaran harga tanah tidak seluruhnya dibayar lunas oleh pihak Pembeli, bahkan Penjual hak atas tanah dan bangunan yang secara terang-terangan menawarkan tanah dan bangunannya dengan pembayaran secara angsuran. Contoh nyata dalam masyarakat, penawaran yang dilakukan oleh Pengembang (Developer) perumahan, dengan fasilitas pembiayaan kredit pemilikan rumah.

Konsep perjanjian jual beli tanah dan bangunan melalui kredit pemilikan rumah, merupakan konsepsi hukum yang berasal dari ketentuan hukum barat, yaitu Hukum Perdata. Kredit kepemilikan rumah, merupakan konsep perjanjian jual beli dengan angsuran yang menempatkan hak atas tanah dan bangunan dari objek perjanjian jual beli sebagai jaminan. Hak jaminan  yang berupa hak atas tanah dan bangunan pada ruang lingkup hukum perdata sebagai lembaga hak tanggungan.

Hak tanggungan dalam hukum tanah nasional merupakan sumber hukum lain diluar hukum tanah adat yang diakui sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang bertujuan untuk melayani perkreditan modern yang tidak dikenal dalam konsepsi hukun tanah adat. Diakuinya lembaga Hak tanggungan dalam hukum tanah nasional, bukan berarti konsepsi hukum tanah adat dalam perjanjian jual beli hak atas tanah dan bangunan yaitu sifat ”tunai, terang dan riil”, harus diterapkan dalam kontruksi hukum hak tanggungan.[7]

Berlakunya hak tanggungan yang merupakan pembebanan terhadap hak atas tanah dan bangunan yang bersumber hukum lain diluar hukum tanah adat, tidak harus tunduk pada hukum dan persyaratan hukum yang berlaku pada lembaga hukum adat. Hak tanggungan sebgai lembaga jaminan hak atas tanah dan bangunan diatur dalam Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan.

Hak tanggungan meskipun merupakan sumber hukum lain diluar konsepsi hukum adat tetapi lahirnya lembaga hak tanggungan diamanatkan dalam Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria, bahwa : Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha dan hak guna-bangunan tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang. Pengaturan Hak Tanggungan atas tanah dalam Undang-Undang Pokok Agraria, menjadi bukti betapa bernilai hak atas tanah sehingga dibutuhkan pengaturan secara khusus dalam undang-undang tersendiri

Hak Tanggungan, menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, adalah :

”Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya”.

Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan di dalam dan  merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian hutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Oleh karena hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dari keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya.

Hak tanggungan juga mensyaratkan dilakukannya pendaftaran sebagai bagian  dari jaminan kepastian hukum bagi pemegang hak tanggungan. Pendaftaran hak tanggungan ini berakhir pada terbitnya sertipikat hak tanggungan. Sertipikat hak tanggungan diterbitkan sebagai bukti jaminan hutang debitor, sehingga apabila hutang debitor telah lunas maka berkahir pula berlakunya sertipikat hak tanggungan ini.

Berakhirnya pembebanan hak atas tanah dan bangunan dengan hak tanggungan dilakukan dengan mencoret (roya) catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertipikatnya, dengan melampirkan Sertipikat Hak Tanggungan yang dilampiri catatan atau pernyataan dari kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas.

 Perkembangan perkreditan modern telah merubah tata guna tanah atau alih fungsi tanah yaitu dari tanah pertanian beralih fungsi menjadi sarana untuk menunjang kegiatan pelaku ekonomi. Tanah yang semula merupakan bagian dari subsistem sarana produksi bagi rakyat sebagai pemilik berubah menjadi alat produksi bagi pelaku ekonomi. [8]

Perjanjian jual beli hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan dibawah tangan ini, sering kali terjadi pada hak atas tanah dan bangunan yang masih dibebankan dengan hak tanggungan berupa kredit pembiayaan rumah. Sebelum kredit pemilikan rumah lunas atau selesai, hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek hak tanggungan dijual kepada pihak ketiga hanya dengan perjanjian jual beli dibawah tangan.

Perjanjian jual beli hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan dibawah tangan ini banyak menimbulkan permasalahan hukum yang pada akhirnya bermuara pada penyelesaian sengketa melalui putusan Pengadilan. Beberapa kasus terjadi di Pengadilan Negeri Bekasi, diantaranya : Putusan Nomor : 62/PDT.G/2008/PN.BKS, Putusan Nomor : 322/Pdt.G/2009/PN.Bks, dan Putusan Nomor : 207/Pdt.G/2009/PN.Bks.

Putusan Pengadilan Negeri Bekasi di atas, terhadap duduk perkaranya dengan alasan gugatan secara garis besar sama, yaitu berawal dari telah diterimanya fasilitas kredit pemilikan rumah kepada tergugat, tetapi sebelum tergugat melunasi fasilitas kredit pemilikan rumah, telah menjual atau mengalihkan kepada penggugat yang dilakukan dengan membuat perjanjian jual beli dibawah tangan atau tidak dilakukan dihadapan PPAT atau tidak dengan perjanjian pengikatan jual beli dihadapan Notaris, hanya berdasarkan pada bukti kwitasi pembayaran. Kemudian Penggugat melunasi sisa angsuran atas fasilitas kredit pemilikan rumah tergugat kepada tergugat II.

Ketiga Putusan Pengadilan Negeri Bekasi tersebut, mengabulkan gugatan penggugat seluruhnya, menyatakan perjanjian jual beli yang dilakukan penggugat sah. Menyatakan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek perjanjian jual beli adalah sah milik penggugat, menghukum kreditor sebagai tergugat II untuk menyerahkam surat-surat dokumen/sertipikat hak atas tanah yang dimaksud kepada penggugat dan memberikan ijin kepada penggugat dan atau kuasanya untuk menghadap Notaris atau PPAT untuk membuat akta perjanjian jual beli dengan tergugat I.

---

[1] Juswito Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian Buku I, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2002), hlm. 149;

[2] R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta : Intermasa, 2011). hlm. 38;

[3] Ibid. hlm. 39;

[4] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), (Jakarta : Djambatan, 2007), hlm. 27;

[5] Andrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah, (Jakarta : Sinar Grafika, 2008), hlm. 76;

[6] Achmad Chulemi, Hukun Agraria Perkembangan Macam-Macam Hak atas Tanah dan Pemindahannya, (Semarang : Penerbit Fakultas Hukum Undip,1997), hlm. 24-25;

[7] Boedi Harsono, Op., cit., hlm. 206;

[8] Yusriyadi, Industrialisasi dan Perubahan Fungsi Sosial Hak Milik Atas Tanah, (Yogyakarta : Genta Publishing, 2010),hlm. 14;

Share