SYARAT DAN DATA DALAM PROSES JUAL BELI ATAU BALIK NAMA HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

I.    Data tanah, meliputi:

a.  Asli PBB berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)

b.  Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)

c.   Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli

d.  Bukti pelunasan pembayaran PPh

e.  Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

f.    Asli IMB (bila ada, untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)

g.  Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)

h.  Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan

i.    Setelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli ke Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II.  Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:

a.  Perorangan:

1)  Copy KTP suami isteri (KTP Isteri atau Suami jika sudah Kawin, bukti surat duda atau janda dari Pengadilan Agama yang beragama Islam dan Pengadilan Negeri yang beragama Nasrani)

2)  Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

3)  Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

b.  Perusahaan/Badan hukum : (CV, PT, Yayasan)

1)  Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili

2)  Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI

3)  Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset

Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

1. Surat Keterangan Waris

a.  Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat

b.  Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris

2. Copy KTP seluruh ahli waris

3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)

5. Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

READ MORE - SYARAT DAN DATA DALAM PROSES JUAL BELI ATAU BALIK NAMA HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN Share

CONTOH SURAT KUASA PENGAMBILAN

SURAT KUASA 

Yang bertanda tangan di bawah ini :

- Nama                 : ............................. 

  Tempat/Tgl Lahir : ..............................

  Alamat                 : ..............................    

  KTP Nomor         : .............................. 

Selanjutnya disebut Pemberi Kuasa

Dengan ini memberi kuasa kepada :

- Nama                 : ............................... 

  Tempat/Tgl Lahir : ...............................

  Alamat                 : ...............................

  KTP Nomor         : ...............................

Selanjutnya disebut Penerima Kuasa

Untuk mewakili saya Pemberi Kuasa, dalam pengambilan.................., atas nama :................. Untuk maksud tersebut saya Pemberi Kuasa, lampirkan bukti .........,......... dan Fotokopi KTP.

Demikian Surat Kuasa ini dibuat untuk dapat dipergunakan sebagaimana mestinya.

                                                                                                 ..........., .................

        Pemberi Kuasa,                                                                    Penerima Kuasa

            Materai

      (........................)                                                                   (.......................)

READ MORE - CONTOH SURAT KUASA PENGAMBILAN Share

KLAUSULA EKSONERASI PADA PERJANJIAN BAKU

oleh : Arif Indra Setyadi

sistem hukum perdata di Indonesia khususnya mengenai perikatan yang diatur dalam Buku III KUH Perdata menganut  sistem terbuka, artinya setiap orang bebas membuat perjanjian sesuai dengan kepentingan para pihak, atau berlakunya asas kebebasan berkontrak yang diatur dalam Pasal 1338 dan 1339 KUH Perdata, asas inilah yang menjadi landasan luas bagi kreditor untuk membuat mempersiapkan dahulu bentuk, isi, dan syarat-syarat dari perjanjian dalam bentuk baku yaitu bentuk blanko dan berlaku secara umum, sedangkan pihak debitor hanya dapat menyepakati.

Tujuannya untuk menekan serendah mungkin risiko kerugian yang mungkin timbul bagi perusahaan dalam menjalankan hubungan bisnis dengan pihak luar, juga merupakan cara yang cepat dan praktis dalam melayani para konsumen dari perusahaaan tersebut secara massal, sehingga kreditor akan memperoleh efisiensi dalam pengeluaran biaya, tenaga dan waktu.

Posisi kreditor pada umumnya cenderung lebih kuat dibandingkan dengan konsumen, sehingga terdapat ketidaksetaraan posisi dari masing-masing pihak dalam perjanjian tersebut. Debitor tidak mempunyai kekuatan melakukan penawaran untuk mengubah persyaratan yang telah ditentukan oleh pihak kreditor, sehingga cenderung menerima persyaratan yang ditentukan secara sepihak oleh kreditor.

Kondisi yang demikian, sangat dimungkinkan kreditor memasukan klausula eksonerasi dalam isi perjanjian baku. Klausula eksonerasi, adalah perjanjian yang disertai syarat-syarat mengenai kewenangan salah satu pihak dalam hal ini produsen tentang pengalihan kewajiban atau tanggung jawabnya terhadap produk yang merugikan konsumen.[1]

Klausula eksonerasi dalam pelaksanaaan perjanjian baku dikemudian hari jika pihak debitor merasa dirugikan atau terdapat kepentingannya yang tidak dilindungi, dapat menimbulkan permasalahan hukum. Penerapan klausula eksonerasi dalam perjanjian baku, bagi debitor dapat sebagai alasan untuk mengajukan gugatan pembatalan perjanjian baku yang telah disepakati sebelumnya.

---

[1] Ahmadi Miru&Sutarman Yodo, op., cit., hlm. 117;

READ MORE - KLAUSULA EKSONERASI PADA PERJANJIAN BAKU Share

PPAT BERSTATUS MAGANG NOTARIS

Pesan yang hendak disampaikan dalam Pasal 1868 KUH Perdata tentang akta otentik harus dibuat atau dihadapan pejabat umum yang berkuasa untuk membuat  akta tersebut. Pejabat umum (openbaar ambtenaar) sebagai pejabat yang diangkat dan ditunjuk untuk membuat akta otentik antara lain adalah Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Kedua Jabatan umum ini, dalam sistem hukum di Indonesia dapat dipegang oleh satu orang, artinya seorang Notaris dapat sekaligus sebagai seorang PPAT dalam satu daerah kerja sama. Pasal 17 huruf (g) Perubahan UUJN mengatur bahwa Notaris dilarang merangkap jabatan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah dan/atau Pejabat Lelang Kelas II di luar tempat kedudukan Notaris, artinya Notaris boleh merangkap jabatan sebagai PPAT asalkan di tempat kedudukan Notaris. Selain itu dalam Pasal 19 ayat 2 Perubahan UUJN mengatur bahwa Tempat kedudukan Notaris sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib mengikuti tempat kedudukan Notaris.

Di sisi lain Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengatur bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Pengangkat sebagai PPAT berdasarkan ketentuan yang diatur dalam Pasal 6 harus memenuhi serangkain syarat salah satunya adalah lulus ujian yang diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional. Ketentuandalam Pasal tersebut tidak mensyaratkan adanya ketentuan Magang untuk dapat diangkat sebagai PPAT.

Sebaliknya dalam Pasal 3 huruf (f) Perubahan UUJ 2014 mengatur bahwa Syarat untuk dapat diangkat menjadi Notaris salah satunya adalah telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai karyawan Notaris dalam waktu paling singkat 24 (dua puluh empat) bulan berturut-turut pada kantor Notaris atas prakarsa sendiri atau atas rekomendasi Organisasi Notaris setelah lulus strata dua kenotariatan.

Ketentuan Magang bagi Calon Notaris selama paling sedikit 24 bulan berturut-turut setelah lulus pendidikan setrata 2 Magister Kenotariatan dapat menimbulkan perbenturan ketentuan yang mengatur mengenai ketentuan dan syarat pengangkatan sebagai PPAT. Dimungkinkan seseorang yang telah diangkat sebagai PPAT namun masih berstatus Magang Notaris.

Kondisi demikian unik dan sangat tidak relevan dengan amanah yang hendak disampaikan dalam Pasal 1868 KUH Perdata yaitu sebagai Pejabat umum yang berwewenang dalam membuat Akta Otentik. 

READ MORE - PPAT BERSTATUS MAGANG NOTARIS Share

SIKAP TOLERENSI SEBAGAI SALAH SATU LANGKAH PROGRESIF DALAM MEWUJUDKAN ARAH DINAMIKA KAMPUS

Dinamika kehidupan kampus di Indonesia berlangsung dalam wadah Tri Dharma Perguruan Tinggi, yang meliputi  pendidikan dan pengajaran, penelitian dan pengembangan, pengabdian kepada masyarakat. Dinamika kampus dalam perspektif Tri Dharma Perguruan Tinggi dicerminkan dalam aktivitas akademik, organisasi dan masyarakat.

 Dinamika kampus dalam perspektif kehidupan mahasiswa di kampus, setiap hari sejak orientasi studi pengenalan kampus dihadapkan dengan banyak pilihan sikap dalam usaha pengembangan diri. Aktivitas akademik menjadi konsekuensi dari maksud seorang mahasiswa untuk mendapatkan ilmu lebih di perguruan tinggi. Di situlah kita dititipkan oleh orang tua kita agar dapat menjadi orang yang berilmu tinggi sehingga dapat menjadi orang sukses seperti apa yang diharapkan mereka. Intinya, aktivitas akademik merupakan pondasi kehidupan mahasiswa di kampus.

Dinamika aktivitas akademik mahasiswa di kampus, tidak bisa lepas dari perkembangan teknologi dan informasi. Aktivitas akademik sangat ditunjang dengan berkembangnya teknologi informasi. Terbukanya ruang berpikir lebih luas bagi mahasiswa yang membawa pengaruh pada semakin berkembangnya tingkat kreativitas dan inovasi cara berpikir mahasiswa.

Kebebasan meng-exsplore pemikiran dan informasi yang di terimanya berdampak pada keragaman pola pikir bahkan menuju pada cara pandang terhadap keyakinan akan kebenaran baik secara ilmiah maupun secara moral. Kondisi ini dapat menumbuhkan sikap hidup, pandangan, dan paham yang fundamentalis dalam kehidupan dinamika kampus. Sikap fundamentalis teroganisir dalam wadah organisasi kemahasiswa yang berciri : memiliki ikatan yang sangat kuat, berpandangan bahwa kelomponya yang benar dan memandang organisasi atau kelompok lain yang tidak sesuai dengan pemikirannya adalah salah bahkan harus dilawan.

Pemikiran yang fundamentalis justru akan membatasi ruang kebebasan berpikir bagi mahasiswa, membatasi pergaulan mahasiswa di kampus dan membatasi kreativitas dan inovasi berpikir seorang mahasiwa. Dinamika mahasiswa yang telah terikat pemahaman fundamental dibatasi oleh doktrin yang harus dilakukan oleh para anggotanya.

Sikap fundamentalis selalu berhadapan keragaman dinamika kampus. Sikap toleransi harus selalu ditumbuhkan dalam mengembangkan dinamika kehidupan kampus agar mahasiswa tidak terjebak dalam sikap dan doktrin yang dapat membatasi kebebasan berpikir, pergaulan dan kreativitas dan inovasi berpikir mahasiswa. Langkah progresif untuk mengembangkan sikap toleransi harus dilakukan sebagai salah satu cara agar kita mahasiswa dapat membawa amanah dan harapan orang tua untuk dapat menimba ilmu di perguruan tinggi dan secara formal menjadi Sarjana.

Sikap toleransi sebagai salah satu langkah progresif untuk mewujudkan arah dinamika kampus bagi mahasiswa, diharapkan tidak membatasi dinamika kehidupan kampus. Keragaman dalam dinamika kehidupan kampus harus tetap ditumbuhkan dengan penanaman sikap toleransi agar keragaman sebagai perbedaan yang dapat berjalan beriringan sehingga tujuan mahasiswa menimba ilmu di perguruan tingga tercapai sesuai amanah dan harapan orang tua.

READ MORE - SIKAP TOLERENSI SEBAGAI SALAH SATU LANGKAH PROGRESIF DALAM MEWUJUDKAN ARAH DINAMIKA KAMPUS Share

PENEGAKKAN KODE ETIK PADA PERAN DEWAN KEHORMATAN DAERAH

Profesi Notaris sebagai bagian dari profesi hukum, Berdasarkan UU Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, seorang Notaris berfungsi sebagai seorang yang memiliki jabatan profesi dan sekaligus sebagai ‘Pejabat Umum’. Notaris diatur dan sekaligus juga dilindungi hak dan kewajibannya serta tanggungjawabnya oleh nilai dan norma hukum (pidana, perdata dan administrasi) dan nilai serta norma etika (Kode etik).

READ MORE - PENEGAKKAN KODE ETIK PADA PERAN DEWAN KEHORMATAN DAERAH Share

PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI YANG MASIH DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

                  Perjanjian jual beli hak atas tanah dan bangunan berbeda dengan perjanjian jual beli      pada umumnya yang diatur dalam KUH Perdata. Perjanjian jual beli hak atas tanah dan              bangunan, memiliki pengaturan secara khusus dalam pelaksanaannya. Perjanjian jual beli          hak atas tanah dan bangunansecara umum harus memenuhi ketentuan yang berlaku dalam        KUH Perdata. 

Perjanjian jual beli dalam pengertian KUH Perdata adalah merupakan perjanjian bernama yang diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan 1540 KUH Perdata, yaitu perjanjian yang dikenal dengan nama tertentu dan mempunyai pengaturannya secara khusus dalam undang-undang.[1]

Perjanjian jual beli adalah bersifat Obligatoir, artinya perjanjian yang dibuat oleh para pihak menimbulkan schuld dan haftung (menimbulkan hak dan tanggungjawab), kecuali undang-undang menentukan lain. Perjanjian jual beli termasuk dalam perjanjian bernama, karena pengertiannya diatur secara tegas dalam KUH Perdata yaitu pada Pasal 1457 KUH Perdata, yang mengatur bahwa : Perjanjian jual beli adalah persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

READ MORE - PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI YANG MASIH DIBEBANI HAK TANGGUNGAN Share

PENEMUAN HUKUM

Slides ibu Lita mengenai dasar-dasar Penemuan Hukum

DOWNLOAD DISINI

READ MORE - PENEMUAN HUKUM Share

PERATURAN LELANG

1.    Perbeda LELANG dengan JUAL BELI PADA UMUMNYA

LELANG	JUAL BELI PADA UMUMNYA
Penjualan di muka umum	Tidak harus di muka umum
Ada Pengumuman sebelum lelang	Tidak harus di umumkan terlebih dahulu
Ada Pejabat Lelang	Tidak ada pejabat tertentu
Peserta harus mendaftar dahulu	Tidak
Untuk jenis tertentu diwajibkan ada jaminan penawaran	Tidak
Di pungut Bea Lelang dan pajak	Pajak Penjualan

2.    Perbedaan LELANG PADA UMUMNYA dengan PENGADAAN BARANG DAN JASA PEMERINTAH

LELANG PADA UMUMNYA	PENGADAAN BARANG DAN JASA PEMERINTAH
Panitianya tunggal	Panitianya Banyak
Objek yang dijual berupa Barang	Barang dan Jasa
Pesertanya umum	Badan Hukum dan Umum
Harga yang dikehendaki adalah harga tertinggi	Harga yang dikehendaki yang terendah
Alat bukti berupa RISALAH LELANG	Aat bukti berupa KONTRAK
Peserta tidak ada kualifikasi	Peserta digolongkan berdasarkan kualifikasi
Pembayaran secara Tunai	Pembayaran secara bertahap atau termin

VERSI LENGKAP DOWNLOAD DISINI

READ MORE - PERATURAN LELANG Share

PERBEDAAN LELANG UMUM DENGAN PENGADAAN BARANG DAN JASA

 PERBEDAAN LELANG UMUM DENGAN PENGADAAN BARANG DAN JASA

Pada umumnya masyarakat sering menyebutkan bahwa Pengadaaan Barang dan Jasa dengan isitilah ”TENDER”, untuk lebih memperjelas  pengertian tersebut, saya mencoba untuk menelaaah perbedaanya 

LELANG UMUM	PENGADAAN BARANG DAN JASA PEMERINTAH
1.   Merupakan proses penjualan barang	1.   Merupakan Pembelian Barang atau pembelian jasa pemborongan pekerjaan
2.   Pelaksanaannya dipimpin oleh pejabat lelang	2.   Sedangkan pada Pengadaan Barang dan Jasa oleh Pejabat Pengadaan
3.   Peserta lelang adalah bebas bisa masyarakat umum	3.   Peserta yang tergabung dalam keanggotaan organisasi Pengadaan Barang dan Jasa
4.   Penawaran dapat dilakukan dengan Lisan	4.   Harus tertulis
5.   Penjualnya satu calon pembelinya banyak	5.   Penjualnya Banyak calon Pembeli satu
6.   Dilaksanaan secara langsung ditempat dan waktu yang telah ditentukan	6.   Dapat melalui E-Tandering, E-Catalogue, E-Puchasing
7.   Harus dilakukan dengan penawaran umum	7.   Dapat dilakukan dengan Penunjukan Langsung

READ MORE - PERBEDAAN LELANG UMUM DENGAN PENGADAAN BARANG DAN JASA Share